今年5月份，中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》，对城市更新推动过程中存在的多个难点、堵点给出了一系列解决措施。5月20日，多部门在国新办新闻发布会上对上述文件提到的重点作出解读。
其中，有关负责人明确，到2030年，城市更新行动实施要取得重要进展。同时，包括财政部等在内的多个部门协同发力，给予金融支持。例如，2025年，中央预算内投资专门设立城市更新专项，支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设，且将于6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划。
城市更新提速
作为近年来基建和房地产领域的发力重点，城市更新的“落地指南”已经明确。5月20日，在国新办发布会上，住建部有关负责人表示，到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，人居环境明显改善，城市成为人民群众高品质生活的空间。
“城市更新是推动我国城市开发建设转型，推动城市高质量发展的重要举措。在当前发展形势下，城市更新在稳增长、扩内需、惠民生的重要作用进一步显现。”中指研究院研究总监吴建钦对《华夏时报》记者说。
住建部有关负责人则指出，当前，我国城市发展从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，进入了城市更新的重要时期，人民群众的需要从“有没有”转向“好不好”。此前，文件明确了下一阶段城市更新的八项重点任务，包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、完善社区建设、推进老旧小区改造等。
吴建钦表示，多任务的提出表明下一阶段城市更新实施过程中的综合性、系统性特征进一步增强，将持续推进多种空间更新，同时将更加注重并兼顾多重更新效益，坚持长期主义。
中央预算内投资给予强力支持
“近年来，城市更新在推进过程中仍然存在诸多的难点、堵点，需要顶层设计推动各地创新政策机制。”吴建钦对《华夏时报》记者说。而在这其中，资金问题就是执行主体面临的难关之一。
财政部经济建设司方面表示，中央财政将从“三个聚焦”来支持城市更新活动，即聚焦探索新模式，支持实施城市更新行动；聚焦城市更新重点任务，强化财政政策和资金保障；聚焦财政金融政策协同，推动健全多元化投融资机制。
具体来看，财政部将扩大地方政府专项债投放领域和用作项目资本金范围，加大对城市更新相关项目的支持。同时，发挥政策性金融的撬动作用，鼓励政策性银行在风险可控、财务可持续的前提下，对符合条件的城市更新项目提供支持。
国家发展改革委固定资产投资司负责人表示，2025年，中央预算内投资专门设立城市更新专项，支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设，在已支持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区转型提质等工程，目前股票配资开户流程，国家发展改革委正在抓紧组织计划申报和项目评审等工作，将于6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划。
“对于城市更新的支持并非通过其他财政资金，而是通过中央预算内投资进行，这体现了资金投向的聚焦性。同时，设立城市更新专项，这说明把城市更新作为今年一项重要工作，将危旧房和老旧街区纳入体系，也说明政策扶持力度大，有助于好房子、好小区、好社区、好城区‘四好’建设。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示。
REITs发力
除了上述内容之外，中央财政还将完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施REITs和资产证券化产品。国家金融监督管理总局则是正在制定专门的城市更新项目贷款管理办法，明确贷款条件标准，满足城市更新行动金融需求，提高金融服务的及时性和有效性。
值得关注的是，近年来，REITs市场势头强劲，其也是房地产企业的重要融资渠道之一。《华夏时报》记者了解到，截至今年3月底，中国内地基础设施公募REITs市场已经发行产品共64只，总发行规模达到1748亿元。其中，保障性租赁住房REITs底层资产表现亮眼，而将存量房产收购打造保障性住房也同样是房地产发展新模式中的重要一环。
戴德梁行发布的数据显示，截至今年3月底，16只REITs底层资产平均期末出租率保持在93%以上，且2024年末，保租房平均租金单价保持小幅上涨，收缴率维持稳定水平，接近100%，其稳健的运营表现显示了REITs产品的抗风险能力。
中信证券发布的研报显示，目前，REITs和存量资产盘活、更新、改造、运营联系紧密，经营性资产的整体资金回收，预计将经常性依赖于REITs市场。因此，在房地产新模式发端之初，REITs市场这一金融安排也将极大程度鼓励那些擅长空间运营的服务平台和拥有核心资产及运营能力的发展商做大做强。
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